Ripartizione del rischio mutui e prestiti: alternative al credito tradizionale

Seppur si stia sviluppando la tendenza a ricorrere ad altre forme di finanziamento atipiche ( attraverso uno o più privati), ciò non comporta di solito l’assenza di intermediari, andandosi a creare una frattura tra chi presta e chi gestisce il rapporto in essere. La formula vincente di tale applicazione è basata sulla “ripartizione del rischio“. Ad es. nel cosiddetto social lending si ragiona così: il creditore A può prestare a  più debitori dal diverso grado di affidabilità, ed in base a questo le condizioni del prestito cambiano (più vantaggiose al ridursi del rischio).

Anziché esigere una compartecipazione del canale del credito tradizionale al rischio di insolvenza, si potrebbero sviluppare nuovi prodotti di ingegneria finanziaria che tutelino ambo le parti, tenendo anche conto dell’allarme sofferenze (credito deteriorato) per il settore bancario e delle difficoltà di smobilizzo di tali posizioni, non potendo così espandersi ulteriormente nell’offerta di prestiti.

Ecco alcune interessanti prospettive per i mutui ed i prestiti.

I prestiti sindacati

Sono poco conosciuti, soprattutto dai consumatori. Vengono, infatti, solitamente applicati per le esigenze delle imprese e vedono il coinvolgimento, attraverso uno smistamento delle responsabilità e dei relativi rischi, di vari operatori del credito. Di recente, si è tornati sull’argomento del prestito partecipativo private equity (contribuzione, a scopo di investimento, al finanziamento di un’azienda, partecipando alla stessa. Abbiamo visto, ad esempio, l’offerta H-Farm Ing Direct) che appare preferibile all’ottenimento di fidi multipli nelle varie banche. Lo sviluppo del private equity è, in parte, legato alla difficoltà di attuazione nel settore del credito di forme di collaborazione finanziaria a scopo di finanziamento (prestiti sindacati), un po’ sulla scia della Banca europea degli investimenti che opera attraverso accordi con 34 gruppi bancari italiani.

Inoltre, a partire dal 2013, visto il successo di tale formula, Eurofidi (consorzio italiano di garanzia) investirà il 10% del suo volume d’affari nel garantire prestiti a privati. Insomma, c’è bisogno di collaborazione per ripartire il rischio del credito, e soprattutto in fasi difficili. Ciò vale e per i consumatori e per le imprese. E se i fondi di garanzia pubblica non funzionano come sperato, ecco che interviene il settore privato.

Presente nelle possibilità di offerta di mutui e prestiti on line di Unicredit per le imprese, il prestito sindacato, definendone i criteri guida.

Mutuo integrativo casa (soglia 100%) o accordi tra Abi ed Ance

Sicuramente avrete provato a cercare Mutui casa coprenti il 100% dell’immobile, soprattutto se non avete a disposizione la somma residua per acquistare la casa. Oggi è molto più raro trovare una tale offerta, sempre per un fattore di rischio.

Ma si potrebbe anche ottenerlo se:

• la banca che ci concede il mutuo è disposta a ripartire il rischio, applicando condizioni diverse. In questo caso, l’altro prodotto integrativo non è acceso per finalità improvvise ma proprio per associarlo al prodotto tradizionale, che di solito copre l’80% del valore di perizia dell’immobile. In che modo avviene questa ripartizione del rischio? Semplice, con il mutuo tradizionale si ha l’iscrizione di un’ipoteca di primo grado mentre con un piano di rimborso a minore durata si accende un altro mutuo, iscrivendo un’ipoteca di secondo grado sull’immobile. Quest’ultima non può concernere un tetto finanziabile superiore alla differenza fra il valore dell’immobile e quello ipotecato in primo grado (tetto max del mutuo integrativo). Il mutuo integrativo è più rischioso e quindi dovrà diventare più proibitivo, anche perché è escluso dai benefici fiscali. Non è detto che bisogna fare il mutuo integrativo per forza alla banca dove si è ottenuto il mutuo, ma è consigliabile. L’ipoteca ha gradi diversi a seconda del momento di iscrizione. La seconda ipoteca potrebbe definirsi apparente (e quindi diventare prima ipoteca reale), nel caso in cui la prima ipoteca venga estinta. I creditori associati alla prima ipoteca devono prevalere sugli altri (garanzia ridotta per il credito fondiario, nel caso di seconda ipoteca).
•  In alternativa, la banca potrebbe richiedere una fideiussione (garanzia personale aggiuntiva).
• a monte, si comincia a porsi nell’ottica della collaborazione. Ad es. è ciò che è successo a Lecco dove si è creata una collaborazione fra i costruttori (Ance=associazione nazionale costruttori edilizi) e le banche. I primi, versando un deposito fruttifero vincolato (del 30% se la banca finanzia il 70% dell’immobile) praticamente si accollano il rischio di insolvenza. Conviene ad entrambi perché così magari si riesce a vendere una casa che altrimenti non sarebbe stata venduta. E’ come se fosse una forma di prestito sindacato.

Linea di credito ipotecaria, possibile alternativa 

Così come per i prestiti sindacati, anche in questo caso si predilige l’applicazione di tale strumento per le imprese, considerando che ciò richiede una gestione autonoma responsabile più impegnativa del mutuo tradizionale in cui si sa quel che si deve (se non per certo, per incerto) e si provvede a rimborsare quanto dovuto. Abbiamo cominciato a parlare di linea di credito anche sul fronte prestiti studenti alternativi.

Può capitare che venga proposta come alternativa al mutuo tradizionale. Ecco le condizioni proposte da Intesa San Paolo, aggiornate per il mese corrente (Apertura di credito ipotecaria in conto a tasso variabile per consumatori).

Praticamente, si ha non un mutuo ma un’apertura di credito e si paga in base all’utilizzo. Non è titolo esecutivo, in quanto la somma potenzialmente fruibile da parte del richiedente resta di proprietà dell’accreditante, sino a che il richiedente non la utilizza. Il rapporto di credito, equiparabile al mutuo tradizionale, si ha, pertanto, in fase di prelievo delle somme stanziate.

Praticamente, si determina comunque un piano di rimborso analogo a quello del mutuo in questi termini:

• Limite di scoperto periodico = Capitale residuo che sarebbe risultato da un mutuo dello stesso importo e medesima durata
• Rientro o versamento in eccesso = Estinzione parziale mutuo
• Possibilità di ri-prelievo delle somme versate in eccesso (assente per il mutuo tradizionale)
• In base al livello di esposizione (prelievo) si computano gli interessi