In questi tempi difficili, il tema caldo per i mutui è la modalità di rimborso di capitale ed interessi. Ci si sta sempre più allontanando dai classici piani di ammortamento alla francese, introducendo varianti ed innovazioni e prendendo ad esempio modelli esteri. Molti prodotti, per noi ancora in fase di transizione, sono già in fase consolidata all’estero: prestiti vitalizi, piano bullet, prestiti ricaricabili, piano di rimborso autonomo o all’americana, mutui offset. E’ il caso anche del mutuo-affitto, solitamente a tasso e durata variabili, avendo come elemento certo la rata. Findomestic propone una soluzione a tasso fisso, avendo come elementi certi durata e tasso. Invece, quindi, di porre aleatorietà su durata e tasso (eventuale maxi-rata finale) a parità di rata, si decide di confezionare “la rata affitto” a misura delle esigenze finanziarie del cliente.
Mutuo affitto più a tasso fisso caratteristiche della promozione Findomestic:
E’ un prodotto rivolto a chi vuole pagare di meno nel periodo iniziale ed assorbire il debito con intensità maggiore man mano che si procede con il rimborso. Ad es. potrebbe trattarsi di chi ha appena trovato lavoro, non ha i i requisiti per poter accedere ad un normale prestito (talvolta viene richiesta come garanzia una durata minima della posizione lavorativa in essere) e prevede di poter tranquillamente rimborsare il prestito, a partire dalle prime retribuzioni. Ma questo è solo un esempio. Ogni richiedente deve innanzitutto valutare da sé le proprie possibilità di rimborso.
Con Findomestic “Mutuo affitto più a tasso fisso“:
- il tasso è fisso
- la durata è certa
- la rata è variabile: incrementi quinquennali, nonché variazione pre-determinata ogni 5 anni. Ciò che cresce è la quota capitale, non la quota-interessi (quest’ultimi sono poi progressivamente calcolati su un capitale residuo via via minore).
- Esempio di un finanziamento-tipo, giusto per farsi un’idea: 100.000 euro in 20 anni al Taeg fisso del 6,50%. Le rate sono stimate 651 (primi 5 anni), a seguire 716, 787, 866. Come è agevole constatare, la soglia di incremento si aggira attorno al 10%.
Varianti osservate sul mercato del mutuo affitto:
- Maggiore incidenza degli interessi rispetto alla quota capitale: Mutuo-affitto a tasso e durata variabili (Rata fissa o protetta). E’ possibile, alla fine della durata del piano di rimborso, trovarsi a dover pagare una maxi-rata finale, per il capitale residuo non ancora rimborsato.
- Maggiore incidenza del capitale rispetto agli interessi: Mutuo-affitto a rata variabile (tasso e durata certi).
L’elemento volitivo alla base del contratto di finanziamento:
Ancora dure contestazioni al decreto del Tribunale di Venezia ( 26/07/2012) che ha sanzionato la nullità del mutuo, a causa di una supervalutazione dell’immobile (mutuo eccessivo). Ciò potrebbe, infatti, condurre ad errate interpretazioni, e soprattutto dal lato dell’offerta, rendendo la strada del mutuo 100%, ancora più accidentata di quella attuale (forme diffuse: mutuo 70-80%), se non giungendo a forme alternative di ripartizione del rischio orizzontale (tra altri canali finanziari) o verticale (tra altri canali collaterali come ad es.l’associazione costruttori edilizi). Ma l’oggetto principale della contestazione riguarda il totale snaturamento delle condizioni iniziali, ledendo così l’intenzione (elemento volitivo) delle parti contraenti. Perché optare direttamente per la nullità del contratto originario, ponendolo alla stregua di un mutuo chirografario? Non è detto che ciò corrisponda sempre ad assenza di cautela da parte del canale di offerta che solitamente (salvo diversa ripartizione del rischio) richiede garanzie addizionali, come stabilito dal Cicr (ad es. fideiussioni bancarie o assicurative).
E’ da sottolineare, però, che i casi isolati non ci devono mai condurre a fare affermazioni frettolose sulle nuove tendenze del mercato dei mutui, considerando che ciò che ci si auspica è l’apertura di nuove frontiere del credito “su misura”.
