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La situazione del settore immobiliare italiano è arrivata al 2012 con diverse questioni da risolvere, problemi e congiunzioni che rischiano di mettere in difficoltà il mercato ancora almeno fino a tutto il 2013 ed oltre. Se vogliamo analizzare il quadro che ci troviamo di fronte possiamo riassumerlo in 3-4 concetti sia contingenti (mutui, prezzi, sfiducia), ma soprattutto strutturali (mercato del lavoro e reddito in stagnazione) fondamentali che non permettono di tornare ai livelli di stabilità.

Mercato dei mutui nel 2012

Cominciamo dal settore che ci compete, i mutui, con l’accesso al credito divenuto molto più restrittivo negli ultimi 8 mesi. La stretta delle banche straordinaria ha reso il mercato immobiliare, che fino ad ottobre 2011 viaggiava comunque ad un buon ritmo, anche se lontano dalle performance del 2006-2007 (ma quella era il culmine della fase crescente della fatidica bolla che nulla ha a che vedere con la media). Infatti se le banche hanno esagerato con le erogazioni fino al 2008, contribuendo alla bolla, concedendo mutui anche al 100% ed addirittura al limite del 110%, ora stanno stringendo troppo, cioè con un importo erogato del 50%, contribuendo quindi alla forte contrazione del numero delle compravendite previste in calo del 20% nel 2012. Prima troppo ora troppo poco. Inoltre gli spread degli istituti di credito sono raddoppiati arrivando ad una media del 3%, anche se i migliori mutui sono al 2,6%, attenuati dall’ euribor ed eurirs ai minimi. Questa situazione potrebbe alleviarsi con misure apposite, ma che purtroppo non sono ancora state attuate.

Prezzi delle case troppo elevati

Dopo la grande euforia degli anni che vanno dal 2002 al 2008 in cui i prezzi degli immobili sono più o meno raddoppiati, negli ultimi 4 anni abbiamo visto un lievissimo e lentissimo calo, valutabile in un 10% in meno, contando inflazione annuale e alcuni ritocchi dei prezzi. A ciò è da aggiungere la tendenza di effettuare sconti più elevati, da parte dei venditori, durante la fase di compravendita. Nel 2012, come sappiamo, la situazione si è fatta molto più critica, ma i prezzi non si sono ancora adeguati. Il sole24ore parla di una media nazionale del -3,5%  nei primi sei mesi, ma non del tracollo annunciato previsto da alcuni “esperti”. Sono convinto che in alcune zone dell’Italia il valore scendera tra il 2012 ed il 2013 di un buon 20-25%, mentre in zone centrali e quotate la discesa sarà ovviamente molto più ridotta e prevista in un -5/-10%. Come vedete dal grafico qui sotto dal 1990 al ’98 il numero delle vendite era attorno ai 500.000 ed era stabile da anni come lo erano i prezzi. Probabilmente nel 2012 i dati si attesteranno su quel numero, che non è il crollo, ma l’aggiustamento dovuto dopo anni di eccessi, e conseguentemente anche il prezzo si dovrà adeguare come scritto righe sopra con l’inevitabile inerzia dovuta al settore.

numero compravendite immobiliari 1990-2010

Mercato del lavoro e capacità di reddito

Un motivo, forse il peggiore, che rende il futuro incerto ai cittadini italiani è il deteriorarsi delle condizioni lavorative ed economiche del Paese. Ad esso è collegato inevitabilmente la capacità di reddito in sostanziale stabilità da 10-20 anni che sembrerebbe addirittura calare. Lavori precari malpagati, partite iva fasulle e disoccupazione giovanile in crescita sono dati che incidono profondamente nelle vite di ognuno di noi.

Purtroppo il salvataggio e la trasformazione del sistema Italia del governo Monti da tutti auspicato si è rivelato un totale insuccesso ed anzi si è ottenuto un processo recessivo soprattutto per i cittadini della classe media, cioè coloro i quali hanno le capacità economiche per comprar casa.

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  1. Mutuionline 100
    19 Luglio 2012 alle 17:25

    Ecco subito un articolo del sole 24 ore che descrive un’analisi del Crif, anche se sono dati contrastanti da città e città da zona a zona la media dice -9% nel 2012:

    http://www.casa24.ilsole24ore.com/art/mercato-immobiliare/2012-07-19/prezzi-case-scendono-davvero-125351.php?uuid=AbgBnMAG

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