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Il periodo che stiamo attraversando mi ricorda i mesi autunnali del 2008, quando tutto sembrava sbriciolarsi travolti dalle notizie che arrivavano dall’America. Allora fu una bufera che solo l’intervento massiccio degli Stati potè scongiurare in qualcosa di ancora più grave. Soldi dei cittadini che andavano a riempire i profondi buchi dei bilanci delle società dei finanzieri che avevano provocato la catastrofe, sapendo di farlo e guadagnando cifre mai raggiunte prima…

Un dato solo è chiarificante sull’intervento gigantesco richiesto: gli USA hanno quasi raddoppiato il loro debito pubblico in pochi anni per salvare tutti quegli istituti finanziari che avevano provocato la crisi e che sapevano forse che se lo potevano permettere. Gli stessi istituti che son diventati molto grandi negli anni 2001-2008 ed hanno approfittato delle difficoltà di altre banche nel 2008 per acquisirle e diventare ancora più grandi e ancora più potenti. Possono oramai far crollare qualsiasi stato o metterlo seriamente in difficoltà e questo è molto pericoloso.

crisi immobiliare e dei mutui casa

Premesso questa doverosa riflessione, penso che nel campo immobiliare e di consegenza anche quello dei mutui casa, la situazione si svolgerà molto similarmente a qualche anno fa, con le dovute differenze. Nel 2008 tutto si fermò per diversi mesi, in cui tutti rimanevano a guardare e predire il tonfo del mercato anche in Italia. I prezzi son rimasti quelli del 2007 o poco meno, anche se calcolando l’inflazione, il leggerissimo calo di qualche punto percentuale del valore degli immobili ed il fatto che gli sconti sono più corposi che precedentemente, sicuramente si può affermare che il valore di una casa ha perso tra il 3 ed il 10 %. Ma cosa ci differenziava da altri Paesi che hanno avuto quel grave tonfo?

Noi, gli italiani, il popolo che aveva più risparmi (anche se gli economisti accademici ci dicevano che eravamo i meno progrediti perchè facevamo meno uso dei prestiti e quindi consumavamo meno del resto dei Paesi capitalisti) ed anche le banche un po’ meno esposte, forse.

Il mercato nel 2012 come lo vedete?

Penso che nel 2012 la situazioni si stabilizzi e il mercato riprenda un po’ il suo andamento. Non prevedo nessuna ripresa, anche se spero di sbagliarmi, ma anche non penso si arrivi alla caduta libera. Per ora è solo la fiducia degli italiani che è giustamente venuta a mancare, non la capacità di farsi carico di investimenti come l’acquisto di una casa. Anzi forse rimane il mercato d’investimento più solido e sicuro, perchè anche se potranno calare di valore, gli immobili non crolleranno come le azioni o altri titoli cartacei. E’ un mercato lento e quindi più facile da controllare per tutti.

I mutui on line, pur essendo che molte banche hanno aumentato lo spread, hanno sempre la loro convenienza con tassi relativamente bassi ed offerte delle banche più in salute del panorama italiano.

Inoltre le case di nuova realizzazione e quelle di recentissima ristrutturazione saranno le protagoniste dei mercati futuri grazie alle loro alte prestazioni energetiche e nuove metodologie di costruzione. Quindi fate attenzione a questi elementi, perchè sono gli immobili nuovi  che non perderanno valore, al contrario dei vecchi edifici molto poco efficienti e dispendiosi dal punto di vista energetio. Le nuove soluzioni sono ideali perchè seppur più costose nel medio e lungo periodo sanno ripagare con il ritorno dell’investimento ammortizzando il costo delle bollette molto meno caro.

Fondamentale a mio parere è il recupero degli edifici e delle zone più vecchie delle città con l’obiettivo di aumentare il verde e la sostenibilità energetica degli immobili e lo stop a nuove aree urbanizzate e cementificate. Sappiamo per certo che si è costruito fin troppo in questi anni ed ora è tempo di rivedere lo sviluppo delle città in altra ottica, meno speculativa e più ecocompatibile.

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20 Risposte all'articolo. Commenta anche tu!

  1. flavio
    25 Dicembre 2011 alle 11:29

    dire che fare un mutuo ora per una casa è un buon investimento è pazzia pura. l’unico consiglio sano che si possa dare ora è proprio il contrario: ESTINGUERE I DEBITI.

  2. Frank
    19 Febbraio 2012 alle 20:33

    Concordo con il Sig. Flavio, accendere ora dei mutui è follia pura. La contrazione di un debito senza la certezza del suo rimborso ( vedi situazione economica/lavorativa attuale del paese ) è una cosa folle. State lontani dai debiti, ricordatevi che gli schiavi per diventare uomini liberti dovevano pagare una cifra che non potevano pagare… potrebbe succedere il contrario.

    Speriamo comunque in questo paese senza memoria e senza eroi.

  3. Mutuo OnLine
    20 Febbraio 2012 alle 12:44

    Nell’articolo è scritto che in un momento come questo un investimento abbastanza sicuro è l’acquisto di una casa, per il solo fatto che non è soggetta a sbalzi repentini.
    Ovviamente buttarsi e farsi debiti è sbagliato in qualsiasi momento, anche in un periodo di crescita. Ogni investimento deve essere fatto con la testa e deve essere pianificato con attenzione. Sennò parleremo di gioco d’azzardo, come tutte quelle persone che affidano i loro risparmi alle loro banche di fiducia senza sapere nulla di borsa e di finanza. Ecco quello è già un gioco d’azzardo. Le storie di soldi perduti non si contano.

    Fare un mutuo è una scelta che deve essere ponderata con attenzione e se pianificata si può risparmiare parecchio denaro.

  4. paolo
    19 Marzo 2012 alle 11:31

    “Anzi forse rimane il mercato d’investimento più solido e sicuro, perchè anche se potranno calare di valore, gli immobili non crolleranno come le azioni o altri titoli cartacei. E’ un mercato lento e quindi più facile da controllare per tutti”
    si contraddicono da soli…… secondo voi è anche un mercato liquido oggi?
    mi sa che se oggi vuoi vendere qualsiasi immobile per fare cassa…… devi svendere…. e questa situazione non cambierà per il prossimo decennio almeno
    il fatto che sia un mercato lento non significa che non sia soggetto a variazioni di prezzo significative nel momento in cui avviene la transazione

  5. Mutuo OnLine
    19 Marzo 2012 alle 12:25

    Non ho ben capito dove sia la contraddizione.

    Se uno vuole vendere un immobile oggi deve solo aver più pazienza che in passato. I tempi per la vendita si sono allungati, ma non per questo bisogna svendere. Essendo un operatore del mercato immobiliare posso garantirle che pur con una contrazione rispetto agli anni precedenti gli immobili si vendono ancora e non si svendono. Ciclicamente circa ogni 15 20 anni si succede la fase critica per poi risollevarsi. Avremo probabilmente ancora un 2-3 anni di magra, ma parlare di 10 anni è eccessivo.

  6. paolo
    20 Marzo 2012 alle 10:46

    l’articolo parla di un mercato solido, sicuro, lento e quindi facile da controllare. Lento non significa sempre facile da controllare…. è più facile controllare un mercato liquido, con molti scambi e veloce piuttosto che un mercato pesante, illiquido e quasi bloccato. In questo mercato il rischio di perdere di vista il reale valore di mercato che emerge soltanto all’atto della compravendita è molto alto.
    Non sono un operatore del settore ma le assicuro che l’analisi delle prospettive di questo settore sulla base del passato e della ciclicità rischia di essere molto approssimativa. Oggi siamo di fronte ad un evento del tutto eccezionale molto complesso e articolato che deve ancora esplodere interamente

  7. Mutuo OnLine
    21 Marzo 2012 alle 18:57

    Non sono d’accordo, le variabili dei mercati azionari seguono delle logiche che chi non è del settore non riesce a capire a meno che non si informi e si istruisca. Il mercato immobiliare è più alla portata anche se poi il vero valore, come dice lei, può variare all’atto della vendita, ma comunque è una variazione media del 15% in questo momento.
    La mia filosofia, come quella di molti è di pagare un mutuo piuttosto che un affitto, se le condizioni lo permettono, per poi avere qualcosa di solido che si può sfruttare in futuro. Con un affitto questo non può avvenire.

    Per quanto riguarda le ciclicità è capitolo da studiare che segue dinamiche che possono variare, ma infatti le analisi di mercato si fanno normalmente a 2 anni in Europa, chi si spinge oltre rischia molto.

  8. paolo
    22 Marzo 2012 alle 15:13

    Il debito solo quando le condizioni lo permettono:
    – il mercato del credito è molto meno generoso e più costoso rispetto a qualche tempo fa (% finanziata bassa e spread in media molto alti) pur essendoci tassi di mercato molto bassi
    – il prezzo medio degli immobili in generale ha raggiunto un livello tale che la redditività lorda è scesa drasticamente in questo decennio senza contare la tassazione. Al contrario il sistema bancario offre tassi al 3-4% netto sui depositi (garantiti dal fondo di garanzia fino euro 100.000 a conto).
    Questo significa che le condizioni per temporeggiare e rinviare gli investimenti ci sono tutte.

    Per tali ragioni l’affitto sta diventando la formula più flessibile e meno onerosa in un contesto di incertezza che richiede grande flessibilità (disoccupazione, salari bassi, tempo determinato).

  9. Mutuo OnLine
    24 Marzo 2012 alle 13:36

    – Il mercato del credito sembra essersi sbloccato anche se bisognerà aspettare l’estate. L’euribor è ai minimi e un tasso variabile rimane ancora conveniente.
    – La redditività degli immobili è scesa, ma non così drasticamente come scrive ed è superiore o paragonabile a quella dei conti deposito. I conti deposito sono un ottimo investimento soprattutto con i tassi di oggi, anche se si stanno abbassando appunto perchè le banche cominciano a non avere più bisogno impellente di liquidità. Diciamo un bel 1% in meno rispetto dicembre.

    La questione affitto o acquisto dipende tantissimo dalle esigenze abitative di una persona e dalla capacità di reddito. E’ un capitolo che prima o poi analizzerò con un post sul blog di mutui on line 100.

    Grazie Paolo dei suoi contributi è interessante avere un confronto con una persona che sostiene qualcosa di differente ed altrattanto valide soluzioni.

  10. pa
    30 Marzo 2012 alle 10:36

    IL GOVERNO NON SO QUANTO INCOSAPEVOLMENTE O OBBLIGATORIAMENTE HA AFFOSSATO LE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI E FAVORITO LA BORSA, IL MERCATO IMMOBILIARE E’ FERMO ANCHE PER LA STRETTA DELLE BANCHE, PER RIPARTIRE NON SI POTREBBE DEROGARE ALL’IMPOSIZIONE DELL’IMU PER I PROSSIMI DUE ANNI PER I NUOVI ACQUISTI SIA PRIMA CHE SECONDA CASA FATTI ALMENO ENTRO L’ANNO, OPPURE HANNO DECISO VERAMENTE DI DISTRUGGERE L’EDILIZIA CHE DA SEMPRE E’ STATA FONDAMENTALE PER L’ECONOMIA E L’OCCUPAZIONE? NON SI PUO’ FAVORIRE L’ACQUISTO DEI TITOLI DI STATO IN ALTRO MODO MAGARI INCENTIVANDOLI CON LA SOTTOSCRIZIONE DI NUOVI CONTRATTI DI FINANZIAMENTO PER LE ATTIVITA’ DI IMPRESE VIRTUOSE CHE ALLA FINE DESTINEREBBERO UNA QUOTA DEI NUOVI FINANZIAMENTO ALL’ACQUISTO DI TITOLI DI STATO COME FORMA DI RISPARMIO?

  11. Mutuo OnLine
    3 Aprile 2012 alle 11:15

    Tutto quello che scrive è vero: la crisi immobiliare è ancora più accentuata con queste nuove regole…non che questo sia il problema più grosso però. La fiducia e l’abbassamento del redditto sono le barriere nel mercato immobiliare.

    Rimane il fatto che abbiamo attraversato 10 anni di edilizia sconsiderata, cementificando il territorio a più non posso creando una quantità di abitazioni in surplus pazzesca per essere assorbita dalla domanda in tempi brevi. Ora l’edilizia, e i più accorti lo stanno già facendo, dovrà specializzarsi nelle ristrutturazioni di edifici che hanno più di 30-40 anni portandoli alle prestazioni energetiche richieste oggi e ringiovanirli nel design e negli spazi interni.

  12. Massimo
    3 Aprile 2012 alle 20:18

    Io sto ristrutturando una casa acquistata 2 anni fa…. portandola ad un livello energetico buono. Non mi lamendo della scelta. Ritengo inoltre che la cementificazione degli spazi verdi sia da limitare…. e poi, ma quanto si pensa che incrementi la popolazione italiana nei prossimi anni ?!?!

    Il problema è che la crescita è legata al mercato immobiliare, senza case….. niente crescita.
    Beh, allora moriremo sotto al cemento.

  13. Mutuo OnLine
    12 Aprile 2012 alle 14:49

    Non credo che la crescita debba essere legata all’immobiliare. Solo una classe dirigente oramai vetusta e con schemi mentali superati lo può continuare a sostenere. Credo che la crescita nei mercati sviluppati possa prendere strade differenti seguendo le peculiarità delle varie nazioni. In America per esempio i nuovi ricchi sono giovani che arrivano da internet e tecnologia.

    Per l’Italia si dovrebbe far leva sul territorio, ricerca, creatività in ambiti inesplorati come il tecnologico o in settore tipicamente italiani quale moda, turismo, cultura, cibo e vino, motori…

  14. Mutuo OnLine
    12 Aprile 2012 alle 14:51

    Mi stavo dimenticando, come promesso ho pubblicato un articolo sul tema mutuo o affitto a cui spero partecipiate con i vostri commenti:

    http://www.mutuionline-100.it/mutui-casa/mutuo-affitto/

  15. salvo
    21 Aprile 2012 alle 22:43

    Credo che ci sia un metodo ben preciso per agevolare le famiglie a comprare casa….facciamo in modo che che le agenzie di mediazione prendano un fisso di 500 euro per ogni alloggio e non cifre spropositate. esempio : su un alloggio da 200000 euro l’agenzia guadagna tra il cliente e l’aquirente ben 12000 euro….( chiedono il 3% ) e che fanno..?Svegliamoci…!!!1

  16. Mutuo OnLine
    30 Aprile 2012 alle 14:42

    Non penso sia un problema la percentuale delle agenzie immobiliari. Offrono un servizio ed è giusto ricevere un compenso. La percentuale usualmente utilizzata è forse alta (3%) ma gli agenti immobiliari non sono inflessibili e si tende trattare e scendere anche al 2%. I problemi del mercato son altri e in questo momento è soprattutto la difficoltà di accesso al credito cioè stipulare il mutuo è divenuto molto più complicato che negli anni passati.

  17. 68zagor
    2 Maggio 2012 alle 12:21

    Il Governo Monti con l’IMU ha praticamente azzerato qualsiasi convenienza di investimento nel mercato immobiliare e nel confronto con l’acquisto di un titolo di stato anche con una scadenza quinquennale c’è poco da fare calcoli …Il contrarre un debito ammesso che si tratti di prima casa e ci siano condizioni di stabilità di lavoro per il periodo totale di ammortamento del mutuo è ancora meno conveniente non conoscendo ancora la certa diminuzione del valore degli immobili futuri considerando l’aumento del numero di case offerte sul mercato, le invendute di nuova costruzione,quelle soggette ad esprorio immobiliare e quelle di coloro che preferiranno svendere pur di vivere.Anche se ci fossero soldi in contanti e saremmo di fronte ad un acquisto prima casa converrebbe con gli interessi corrisposti (non meno del 5 % annuo) stare in fitto con la possibilità di cambiare casa in caso di locazioni migliori o per altri 100 motivi.Il sogno degli italiani (come degli americani) della casa è diventato un ricordo dei nostri genitori .P.S.Sono proprietario di immobili

  18. maurizio
    4 Giugno 2012 alle 00:26

    le case prima o poi si vendono magari ora sembra tutto difficile ma guardate quante crisi hanno superato. il denaro invece sul lungo periodo non difende dall’inflazione (potreste svegliarvi un giorno e con 10000 euro comprarci un kg di pane) ma chi vi restituirà i vostri risparmi da un fallimento o peggio un default (cirio-parmalat-argentina-grecia ecc.insegnano) e ora spagna e italia ci sono molto vicine. Auguroni per la vostra carta!

  19. Mutuionline 100
    3 Luglio 2012 alle 11:30

    La casa prima o poi si vende, lo penso anch’io, soprattutto se si è disposti a trattare il prezzo.

    I soldi liquidi bisogna saperli farli fruttare per evitare di perderli.

    La casa è un bene fondamentale nella vita di una persona e di una famiglia. Averla di proprietà e la possibilità di lasciarla ad un figlio o comunque di metterla a reddito in affitto rimane una soluzione che, se non con i guadagni degli ultimi anni, vale tanto. Anche se il valore degli immobili calerà la tua casa è sempre la tua casa e non di un altro. Magari tra 15-20-25 anni quella casa avrà mantenuto il valore come è successo fin’ora. chissà

  20. Alessandro
    15 Marzo 2013 alle 13:41

    Ecco, il 2012 è finito. Il 2013 mostra una crisi nera per l’immobiliare (http://www.ilmessaggero.it/economia/crisi_mercato_immobiliare_casa_compravendite/notizie/258287.shtml). E allora,vogliamo smetterla di scrivere buffonate per cercare di tirare avanti la carretta?Il mercato dei mutui E’ MORTO, si vivacchia sino all’afflosciamento dei prezzi e poi se ne parla. Tutti o quasi potranno riprendere in considerazione l’acquisto, perchè su basi reali (e non follie, tipo mutui a 40 anni).

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