Quest’oggi, parleremo di alcune tendenze recenti per chi non riesce o non vuole (valutazione comparativa di costo) accedere ai mutui casa tradizionali. A differenza di come si pensava, ciò non ha creato un processo di disintermediazione del sistema bancario e/o finanziario, essendo necessaria una certa tutela per il contraente. Sono attese nuove normative di settore, visti i recenti sviluppi.
Ecco di seguito i canali alternativi o integrativi (mero spostamento nel tempo dell’impegno) del mutuo e dei prestiti casa tradizionali.
Le garanzie per il credito e la tradizione del riscatto
Sono previste, solitamente:
- garanzie di natura “personale”: ad es. valutazione del merito creditizio, in base alla storia pregressa (precisi limiti temporali per la conservazione delle informazioni) o alla situazione reddituale
- garanzie di natura reale: ipoteca (beni immobili o mobili registrati), pegno con riscatto del bene dato in garanzia.
In particolare, le banche italiane (nel comparto creditizio europeo già si assiste da tempo a tale pratica diffusa) stanno rilanciando il credito su pegno. Ed il credito, a seconda del valore del bene e del rischio connesso al deprezzamento, può consistere in erogazione di prestiti a breve termine (forma più diffusa) o a medio/lungo termine (mutui).
Viene specificato che non verrà condotta alcuna indagine patrimoniale e che l’importo erogato potrà essere restituito in qualsiasi momento. La durata del rimborso cambia a seconda del valore (Tan fisso: 10,40%) Il bene viene custodito dalla banca.
Varie sono le alternative sorte, sulla linea del riscatto, per il credito ipotecario. Ecco le principali due.
Estensione del riscatto all’immobiliare:
- Mutuo con riscatto (Leasing immobiliare). Un altro modo di pre-finanziarsi
Sono previsti dei contratti di pre-finanziamento (acquisto della casa da parte di una società finanziaria e mero possesso da parte del contraente che può avvantaggiarsi di cospicui benefici fiscali, non dovendo pagare ad es. le imposte connesse alla proprietà del bene come l’Imu) che differiscono l’impegno del contraente che può, attraverso un piano di rimborso (quote capitale e quote interesse) riscattare il bene che rimane di proprietà della società per la durata del pre-finanziamento. L’unico inconveniente è proprio la perdita di valore dell’immobile. Ma si tratta di una strada intrapresa perché non si è riusciti ad ottenere un mutuo tradizionale con relativo passaggio contestuale di proprietà.
Tra l’altro, optare per il pre-finanziamento con acquisto di proprietà (non possesso), e nel caso l’erogazione del mutuo tradizionale non sia contestuale al rogito, comporta l’uso di un platfond con maturazione di interessi, indipendentemente dal contratto di mutuo (prestito che anticipa il mutuo).
Chiariti sul sito Monte dei Paschi di Siena alcuni aspetti del leasing.
Affronteremo meglio tale tipologia di finanziamento, vedendo come si calcola quota capitale e quota interessi.
Contratto di affitto con riscatto. Posticipare l’impegno mutuo
Al contratto di locazione (canone in tale caso solitamente superiore al valore di mercato) si associa un contratto di opzione, a partire dal quale si può decidere se riscattare l’immobile versando la differenza fra gli affitti pagati ed il valore residuo stabilito contrattualmente dell’immobile. Tale pratica è stata proposta come l’alternativa al mutuo ma non è del tutto corretto. Infatti, l’importo da pagare per il riscatto potrebbe essere finanziabile. Il vantaggio è quello di ritardare il mutuo magari aspettando tempi migliori.
Attenzione a questi dettagli:
- Controllare che contrattualmente si preveda l’opzione e non l’obbligo al riscatto. Sarebbe consigliata una scrittura privata autenticata con il supporto di un notaio
- La fideiussione, a garanzia di quanto versato a privati può essere importante. Ed ecco l’importanza della banca-cliente. E’ probabile che tale costo ulteriore (commissione di fideiussione) andrà ad aumentare il fitto.
Ed infine bisogna citare i contratti atipici di finanziamento, resi possibile dal codice civile.
Il mutuo casa gratuito o prestito casa infruttifero
Contratto atipico tra privati (di solito familiari). Si consiglia, comunque di:
- registrare con scrittura privata autenticata il passaggio del denaro dal conto A al conto B (beneficiario), nonché i fini di tale transazione.
- in alternativa, procedere in sede di rogito a chiarire l’operazione, con la presenza del soggetto A e B e stabilendo anche le condizioni infruttifere del prestito.
