Surroga Mutuo o surrogazione

La surroga, o surrogazione, è un’operazione bancaria che adotta “la portabilità dell’ipoteca” con cui si trasferisce il mutuo presso una banca o altro istituto di credito differente dall’attuale, che offre migliori condizioni di mutuo più convenienti, portando al risparmio. La surroga è normata dal Decreto Bersani del 2007. La sua particolarità è che non serve l’estinzione dell’ipoteca, poichè la nuova banca subentra ai diritti della vecchia, annullando in questo modo i costi notarili. In sostanza si accende un nuovo mutuo utilizzando l’ipoteca originaria di quello vecchio ed è garantita la sua gratuità.

La surroga è normalmente un’operazione particolarmente vantaggiosa proprio perchè le condizioni del nuovo mutuo saranno più convenienti, e a differenza della classica “sostituzione del mutuo” passare alla nuova offerta non comporta nessuna spesa.

Il nuovo mutuo potrà essere differente in diverse parti rispetto all’altro e si potranno cambiare i seguenti parametri:

• tipo di tasso (fisso, variabile, misto o altro) ;
• durata del mutuo;
• spread;
• quota della rata.

Normativa sulla surrogazione dei mutui

La possibilità di surrogazione del mutuo è stata introdotta con la legge n. 40 del 2 aprile 2007, prima di tale norma l’operazione di sostituzione del mutuo poteva avvenire solo tramite l’estinzione del vecchio finanziamento e la conseguente accensione di un nuovo mutuo, salvo il caso previsto dalla legge 24/01.

Anche nella finanziaria del 2008 si torna sull’argomento della surrogazione, ribadendo il concetto di annullamento per il cliente che fa richiesta di surrogazione di qualsiasi tipo di onere, spesa e penale legati alla pratica. Inoltre allo stesso cliente non possono essere imposte spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo nel nuovo istituto. E’ stata data la possibilità all’istituto bancario di origine del mutuo di determinare e pattuire nuove condizioni sul mutuo originario, senza spese per il cliente e attraverso una scrittura privata.

Come fare a surrogare il mutuo

La procedura di surrogazione

Il cliente deve richiedere in forma scritta alla banca o altro istituto di credit subentrante di acquisire dalla banca originaria l’importo esatto del debito residuo, stabilendo anche una potenziale data possibile per formalizzare l’operazione di surroga.

La nuova banca quindi comunicherà all’istituto erogante originario la data di formalizzazione dell’operazione di surroga richiedendo l’entità del debito residuo del mutuo del cliente nella data stabilita.

Una volta che la banca subentrante avrà l’entità del debito residuo del cliente, che deve essere comunicata entro dieci giorni lavorativi dalla ricezione della richiesta, potrà confermare anche il giorno di formalizzazione dell’atto.

La banca quindi procede all’operazione di surroga formalizzando in un “atto unico”:

• il contratto di mutuo tra la banca subentrata e il cliente;
• la quietanza di pagamento rilasciata dalla vecchia banca;
• il consenso e l’annotazione della surroga stessa a margine dell’ipoteca originaria.

Il tutto dovrà essere formalizzato sia con una scrittura privata autenticata sia con un atto pubblico. E’ previsto per entrambi i passaggi la presenza del notaio che provvede ad autenticare le sottoscrizioni o a redigere l’atto pubblico. Questo non comporta costi per il mutuatario.