Mutui 2013 – 2014, previsioni, cosa migliorare, lo scenario è incerto

Essendo a dicembre 2012 quasi cioè a fine anno, e nell’augurio di ben cominciare il nuovo, come non mancare al consueto appuntamento delle “Previsioni mutui 2013 2014”, anche se di questi tempi sembra quasi di improvvisarsi profeti della buona o cattiva ventura. 

Alla base delle incertezze previsionali: lo scenario politico-generale ed economico

Il mercato sta dando segnali incoraggianti , ma deboli e la situazione che si vive qui in Italia comincia certamente a diventare piuttosto incerta per un ordine di fattori: il quadro politico-generale (attesa degli esiti elettorali che potrebbero anche cambiare la visibilità dell’Italia sullo scenario inter-comunitario), il quadro economico (strettamente intrecciato al profilo istituzionale). Dall’ultimo punto di vista, in più sezioni curate in questo sito, ci si è occupati di come si ritenga siano necessari interventi e di innovazione nel comparto finanziario e bancario (lancio di nuovi prodotti mirati, stimolo della raccolta a monte da parte del comparto bancario senza troppo dipendere dalla Bce, sviluppo di rapporti di rete e collaborazione e fra le banche stesse e con gli operatori non finanziari, e di specie per l’immobiliare) e di maggiore sprint allo sviluppo innovativo (politiche infrastrutturali, politiche per l’occupazione e la creazione di nuove posizioni autonome).

Quindi, anziché proporre previsioni mutui 2013-2014 puntuali e non potendo dare alcun consiglio sul tempo ideale per stipulare i mutui (non sappiamo cosa potrebbe succedere da qui a metà 2013 e così via), cerchiamo di dare centralità ad uno dei problemi chiave che possono se risolti avere un impatto positivo sui “rubinetti” del credito: la raccolta o funding di tutta quella liquidità che può dare vita a nuovi impieghi (mutui e prestiti).

Gli interventi di stimolo della leva-credito: Cosa migliorare più che cosa aspettarsi

Già si è cominciato verso metà anno 2012 a delineare il quadro delle misure utili ad agevolare la ripresa del settore del credito che sta sicuramente vivendo una fase delicata. Sono andati molto bene, comunque, i nuovi mutui per gli interventi eco-sostenibili su immobili (ristrutturazioni) rispetto a quelli mirati all’acquisto prima casa, ed i prestiti personali o finalizzati al credito al consumo (tra i più gettonati quelli per modernizzarsi con gli ultimi ritrovati della tecnologia).

Le decisioni ad impatto strutturale possono subire qualche slittamento a causa della fase di transizione politica in cui si trova l’Italia ma saranno improcrastinabili. Certamente questi sono i momenti meno adatti per azzardare previsioni mutui 2013-2014 sui tassi con i conseguenti consigli su quale sia il momento migliore o il prodotto più consigliato.

Continuate a richiedere il mutuo, su misura delle vostre esigenze puntuali e senza troppi piani di calendario. Consigliamo, comunque, il variabile, ed almeno sino ai primi mesi del 2013. Si può, pertanto, optare per una maggiore prudenza, ma fruendo di condizioni meno vantaggiose (spread comparativamente più elevati), per il rinegoziabile-variabile. Su tale controversa questione ci siamo già concentrati in una delle sezioni precedenti.

Di seguito riassumiamo alcuni punti vitali, alla base delle proposte di miglioramento del settore del credito nel 2013 e 2014:

• Uno dei problemi alla radice della stretta creditizia, come già accennato, sta nell’eccessiva dipendenza delle politiche delle singole banche-paese dalla Bce, nel senso che non si è riusciti, anche nel timore degli scandali esteri, a dare maggiore autonomia di funding alle banche-azienda che si sono trovate, così, a fronteggiare vincoli di bilancio pressanti e soprattutto sul fronte del coordinamento temporale tra impieghi e passivo. Buona parte del funding bce, rispondendo ad esigenze di rimborso a breve-medio termine, si è rivelato incompatibile con i lentissimi cicli di rotazione del capitale della realtà imprenditoriale autonoma (crollo dei prestiti e mutui per i professionisti autonomi, politiche di prestiti e mutui agevolati escludenti gli autonomi, richiesta di garanzie reali e/o reddituali preliminari all’accesso del credito). Per conseguenza ci si è rivolti al segmento dei piccoli risparmiatori, attraverso il collocamento di titoli di Stato. D’altronde le banche sono innanzitutto delle aziende e hanno dei vincoli gestionali da seguire. Quindi, nello specifico: Funding a monte (raccolta di fondi utili anche per il credito), anziché di emergenza.
• L’errore più grande che si possa commettere è proporre interventi e misure utili solo ad arginare la difficoltà di liquidità da impiegare. Ad esempio, questo è il caso in cui ci si chiede solamente: “Come smobilizzare gli impieghi per creare nuova liquidità, da rendere disponibile per nuovi mutui e prestiti” ? No, in realtà c’è proprio da chiedersi: “Come rendere il funding degli impieghi un processo auto-sostenibile ed indipendente, senza compromettere la stabilità del sistema?”. Questo il motivo per cui si sta tornando, con timore, a discutere dei parametri di indicizzazione alla base dell’onerosità dei mutui o prestiti. La paura è che un’eccessiva discrezionalità nel fissare determinate condizioni finanziarie, induca fenomeni di accordo inter-bancari. Ma se pure tale problema sussista, ci si può cautelare con una maggiore regolamentazione del settore che non inneschi però un effetto-contagio controproducente per la flessibilità del credito. Positivo è stimolare, invece, forme di collaborazione tra gli operatori del credito e non, e con prodotti mirati. Quindi, in via generale: Interventi strutturali a sostegno e miglioramento del settore.

I corporate bond: come renderli un’alternativa sostenibile nel 2013

I corporate-bond (prodotti finanziari derivati con associati il prodotto mutuo) vengono solitamente trattati in una logica unitaria imperniata sul factoring e sullo smobilizzo dei crediti.

Ma si potrebbe anche pensare ai corporate-bond come strumento contestuale e simultaneo alla stipula di un mutuo (funding mirato e puntuale, in base all’esigenza di esposizione finanziaria o di concessione nuovo mutuo o prestito).

In tal caso, volendo finanziare la costruzione di un immobile:

• La banca può porre come condizione alla concessione del credito la sottoscrizione di un corporate-bond al costruttore immobiliare. Quest’ultimo può, così, iniziare i lavori altrimenti in stallo a causa della mancata concessione del credito e rientrare gradualmente nel tempo  del proprio investimento.
• In alternativa, il sottoscrittore può essere chi stipula il mutuo o chi acquista l’immobile, potendo anche quest’ultimo fare un un duplice investimento (bene immobiliare + prodotto finanziario)
• La banca, da parte sua, può applicare condizioni più competitive sui tassi (minore costo del funding bancario) e richiedere garanzie reali meno consistenti (ripartizione del rischio verticale).