Contratto di Mutuo

Il contratto di mutuo è un accordo complesso tra istituto finanziatore e chi riceve in prestito la somma di denaro. E’ bene che il mutuatario debba pretendere che le clausole contrattuali proposte siano comprensibili e che gli siano comunicate con sufficiente anticipo, in modo tale da poterle anche sottoporre ad una valutazione di esperti di sua fiducia. In generale i contenuti fondamentali di un contratto di mutuo, sottoscritti dalle diverse banche, sono molto simili.

Il contratto del mutuo si perfeziona al momento della stesura Notarile dell’atto; presso l’apposito ufficio il Notaio deve iscrivere l’ipoteca. Fino a quando la pratica Notarile non è conclusa e inviata alla banca, il prestito non può essere erogato, di conseguenza non si potrà disporre del denaro prima di qualche settimana.

Alcune banche, per evitare questa attesa, possono mettere subito a disposizione una somma di denaro a titolo di prefinanziamento su cui pesa un ulteriore interesse.

Si può evitare il prefinanziamento accordandosi in anticipo con il venditore. E’ compito del Notaio proporre e spiegare alle diverse parti le possibili soluzioni.

Soggetti del contratto di mutuo

Elenchiamo di seguito i soggetti coinvolti nel contratto del mutuo:

  • Finanziatore: la banca o istituto finanziario ed il suo rappresentante.
  • Parte mutuataria: chi riceve il mutuo.
  • Parte datrice di ipoteca: i proprietari dell’immobile che concedono l’ipoteca.
  • Eventuali fideiussori: i garanti.

Spese di apertura di un contratto

È utile sapere che stipulare un contratto di mutuo comprende inizialmente alcune spese (clicca per avere un quadro preciso e completo):

  • Spese di istruttoria – sono i costi della banca per valutare la pratica, sono da pagare anche se il contratto non viene sottoscritto.
  • Spesa perizia – sono legate al bisogno di periziare il valore effettivo dell’immobile. Normalmente la banca od istituto finanziario vuole una perizia di un tecnico di sua fiducia.
  • Costo assicurazione – legata alla necessità di garantire l’immobile contro incendi e esplosioni.
  • Tassa – è in vigore un’imposta, chiamata sostitutiva, che corrisponde allo 0,75% del capitale finanziato ed erogato dalla banca.
  • Spese notarili – le più onerose, legate alla stesura e alla stipula del contratto del mutuo.

Contenuti del contratto di mutuo

Ogni contratto di mutuo ha un suo preciso Oggetto cioè l’ammontare del mutuo e la quietanza della parte mutuataria. Questi comprendono:

  • gli obblighi per i mutuatari
  • le condizioni di rimborso
  • la durata
  • la modalità di rimborso del mutuo concesso.

All’interno del contratto è stabilito quindi:

  • Tasso di interesse (nel caso sia tasso variabile sarranno elencati i criteri con i quali periodicamente verrà rideterminato).
  • Iscrizione dell’ipoteca nel grado previsto e per l’importo convenuto e la descrizione dettagliata delle unità interessate.
  • Estinzione anticipata del mutuo che è la facoltà di estinguere il debito anticipatamente e l’indicazione della relativa commissione.
  • Oneri Fiscali, l’addebito ai mutuatari dell’imposta sul mutuo che la banca dovrà versare per loro conto all’Erario.

Allegato al contratto è presente il “Capitolato” che espone le clausole comuni a tutti i mutui concessi dalla medesima banca.

La solidarietà ed indivisibilità degli obblighi, è quella facoltà dell’istituto erogante di richiedere il rimborso di tutta la somma rimanente anche ad un singolo mutuatario o garante, indipendentemente dal numero di soggetti coinvolti, anche in caso di successione:

  • Obblighi, impegni che i debitori devono assumersi nella conservazione dell’ immobile.
  • Diminuzione di garanzia, nel caso in cui il valore del bene garante dovesse perdere valore, è specificata la facoltà da parte della banca di richiedere una integrazione di garanzia o l’ immediata restituzione del debito.
  • Risoluzione del contratto, possibilità per il finanziatore di richiedere il rimborso immediato dell’intero debito.
  • Imputazione dei pagamenti, ordine di preferenza della banca per la compensazione delle spettanze da parte del mutuatario (spese e rate).
  • Cessione del credito, facoltà della banca di cedere il credito a terzi mediante comunicazione scritta al debitore.
  • Accollo.
  • Piano di ammortamento

La stipula di un contratto di mutuo presuppone un grande patrimonio per la famiglia quindi è opportuno, se si è digiuni in materia, farsi consigliare da un notaio o da un avvocato del settore per riuscire a capire ogni clausola e sfumatura di quello che si sta sottoscrivendo.

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