Internet ha determinato la disponibilità di molte informazioni a costo 0, favorendo la nascita della consulenza gratuita. Molti sono i simulatori comparatori di preventivi, tassi e rate di un mutuo.
Importantissimo è stimare, in un orizzonte di medio-lungo termine, gli andamenti dei tassi, utilizzati anche per indicizzare l’onerosità dei mutui. La simulazione dinamica dei mutui risulterebbe assai interessante, ma dipende molto dal nostro grado di informazione.
Simulazione del mutuo
Simulare il piano d’ammortamento ed accostarla alle variazioni degli interessi durante gli anni può essere un ottimo modo di pianificare l’investimento per l’acquisto della casa. Prevedere la dinamica dei tassi può condurre ad alcune soluzioni ad hoc, a parità di altre condizioni (oneri accessori, durata, importo finanziato).
La soluzione “cap tax”
E’ prevista una soglia massimale per la variazione del tasso variabile. Tale garanzia è, di solito, però associata ad un maggiore peso della componente spread. Da valutare bene, quindi, le evoluzioni di mercato.
La soluzione “Tasso misto” vs Il “Mix Tax”
Il tasso bilanciato è anche detto “mix tax”, ma si differenzia dal tasso misto per due fondamentali caratteristiche:
- Viene programmato con cognizione di causa nel senso che si è a conoscenza della dinamica dei tassi
- Si sa come combinare la parte variabile con quella fissa. Non è così per il tasso misto a cui si ricorre per incertezza e permette di optare, poi, tra fisso o variabile.
Molto importante è interpretare l’andamento presunto dell’Euribor, parametro di indicizzazione solitamente utilizzato per il tasso variabile.
Le previsioni ottimistiche sull’andamento dei tassi sono però state controbilanciate da altri effetti (spread) per i quali si sta lavorando di comune intesa.
Tasso d’ingresso vs Tasso a regime
Può essere conveniente l’offerta di un tasso d’ingresso minore di un tasso a regime. Non si tratta del classico specchio per le allodole, essendo contro l’interesse degli offerenti usare tecniche di fidelity aggressive, a tal punto, da ridurre la capacità di rimborso del contraente disinformato. Programmando l’andamento dei tassi, infatti, potrebbe risultare altresì favorevole il tasso a regime, seppure maggiore del tasso d’ingresso.
